房貸利率又降了有望繼續走低

        新年伊始，不少貸款買房人打開銀行APP後便能看到一個好消息——房貸利率再降低10個基點(BP)。

  “利率又降了一點，一月能省出一杯奶茶錢。”收到新年第一個“紅包”後，展望2024年LPR(貸款市場報價利率)及房貸利率趨勢，不少業內人士認為，或仍有進一步下行的空間。

重定價日房貸利率再降10個基點

  “尊敬的客戶：由於人民銀行基準利率調整，根據借款合同約定，從20240101起，您合同尾號xxxx的個人一手房按揭貸款年利率(單利)將調整為4%，下期還款金額為xxxx元。您可聯繫網點或登錄手機銀行獲取最新還款計畫表，感謝您的支持！”

  可能有不少買房人新年收到的第一條短信，是來自自己貸款銀行的好消息。胡女士就是其中之一，調整後她的房貸利率從4.1%降到4%，根據其貸款總額70萬元左右、期限20年的自身情況，這次調整後胡女士每月能少還約20元錢。

  2023年，存量房貸已有一次大規模下調。據央行和國家金融監管總局發佈的《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

  根據央行、國家金融監管總局披露的資料，截至2023年9月末，超過22萬億元的存量房貸利率得到了下調，平均降幅0.73個百分點，惠及1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億到1700億元。

  上述2023年存量房貸利率的調降，主要是通過降低基點進行的；而此次2024年初存量房貸利率再降10個基點，則是針對LPR進行的。

  據瞭解，房貸利率的計算由LPR加上基點構成。房貸重定價日來臨時，銀行會根據上一年LPR的漲跌幅度，自動調整新一年的個人房貸利率。2023年，5年期以上LPR從4.3%下降至4.2%，下調10個基點，對於選擇1月1日作為重定價日的房貸客戶來說，房貸利率也將下調10個基點。

  值得注意的是，所謂重定價日，即浮動利率貸款的借款人與銀行約定利率調整的日期，其中個人房貸重定價日為每年1月1日，或每年與貸款發放日對應的日期，以前者居多。

未來LPR或仍將適度下行

  同樣在剛剛過去的元旦假期，中指研究院資料顯示，2024年元旦假期期間(2023.12.30-2024.1.1)，40個代表城市日均成交面積較上年元旦假期(2022.12.31-2023.1.2)降幅超兩成。各地推盤力度一般，行銷力度大多延續節前衝刺水準，除個別項目表現較好外，多地樓市表現較為平淡，且分化加劇。

  短期來看房地產市場調整壓力仍在，加上12月存款利率時隔3個月又迎新一輪集中下調，多位業內人士認為，接下來房貸利率仍有下行空間。

  民生銀行首席經濟學家溫彬認為，中央經濟工作會議提出“促進社會綜合融資成本穩中有降”，意味著2024年央行大概率仍將引導LPR適度下行，進而推動融資成本穩中有降，啟動生產消費信貸需求。不過，結合央行前期提出的維持銀行息差和利潤在合理水準，LPR和新發貸款利率進一步下行空間將有所收窄。

  招聯首席研究員董希淼認為，2024年LPR下降的空間仍然存在，應該還有10—15個基點的降幅。一方面，2023年存款利率多次適時下調，銀行的負債成本有所降低；另一方面，2024年央行有可能降准以及公開市場操作，政策利率將可能下降，有助於降低銀行的資金成本。

  “居民對購房成本敏感，預計2024年將會加大‘降成本’措施，提高宏觀政策和微觀感受的一致性，其中重要的就是降低按揭利率。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉還提到，由於各地房價仍在持續調整，首套房按揭利率不設下限的城市會明顯增加，實際按揭貸款利率降幅可能要大於LPR的降幅。

  比如日前，廣東東莞便宣佈自2024年1月1日起，實施階段性取消首套房貸利率下限，具體利率由各銀行根據市場化、法制化自主確定。這意味著東莞現有首套房貸利率下限LPR-20BP將突破20BP的限定，不設下限。