社區公共車位、電梯廣告、場地租賃等產生的公共收益，到底該歸誰所有？又該如何使用—— 社區公共收益如何不再“隱身”

          前段時間，一名大學生用網購的“通用鑰匙”關掉住宅社區100多台電梯廣告屏，相關視頻引發網友熱議，讓社區公共收益問題再次成為輿論焦點。這一看似極端的舉動，卻戳中了不少居民心中的困惑——社區電梯廣告、公共車位、場地租賃等產生的公共收益，到底該歸誰所有？又該如何使用？

  記者走訪發現，當前不少社區公共收益存在“隱身”“說不清、用不了”等問題，一系列治理難題亟待解決。

公共收益由誰管理？

  “我們社區電梯裡常年設有商業廣告，還把公共場地改成收費停車場、承接商業活動，這些公共區域產生的收入有多少、怎麼用，其實業主們十分關心。”家住某社區的喬女士說，不少業主向物業諮詢，得到的回復多是“收支平衡”“用於社區運維”，並未明確告知具體收益及使用情況。

  公共收益到底歸誰？《中華人民共和國民法典》第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。

  “民法典中業主共有部分，是指社區‘公共區域’。”北京岳成律師事務所副主任岳屾山指出，業主（或其授權的物業公司或其他管理人）因利用這些公共區域而產生的收益，屬於公共收益。“我們常見的公共區域一般包括建築物大堂、樓道、走廊、樓梯間、電梯間，建築物外牆、屋頂，公共綠地、公共道路、物業用房、避難層，以及佔用業主共有的道路或者其他場地的地上停車位等。”他說。

  公共收益由誰管理，已成立業主委員會的社區，由業委會代表全體業主管理或委託物業公司代管；未成立業委會的社區，根據前期物業服務合同約定，物業公司可代管公共收益；若合同未約定，則由社區所在社區居（村）民委員會代行管理職責。

  “需要注意的是，歸屬業主的收入是‘扣除合理成本之後’的淨收益。”嶽屾山指出，管理方可以就管理成本的比例和核算標準從中予以扣除。“如看板的招商維護費、電費、稅費和管理人員的必要勞務支出等，一般可以視為其合理成本。”

  除此之外，業主對社區公共收益享有知情權。熊宗鵬介紹，物業公司不僅要在經營前履行公示和決策程式；經營中及經營後，更要按時、清晰地公開收益明細，主動向業主大會或業委會報告；業主如果未能瞭解相關資訊，也可依法要求查閱，全程掌握公共收益的來龍去脈。

公共收益為何難公開？

  記者走訪發現，不少社區對公共收益的產生、使用等情況公示存在“走過場”甚至“零公開”的現象。

  某商品房社區物業公示了“車位元及使用情況”“公共水電費用分攤”等資訊，但“收支情況”“維修資金使用情況”卻是空白。記者向該物業詢問公共收益情況，對方回復“不清楚”。還有一商品房社區，電梯廣告全天迴圈播放，部分居民反映雜訊大，但不清楚電梯廣告由誰引入，收益如何分配。物業回應稱“已進行公示”，但多名業主表示在公示欄和業主群都沒有看到相關資訊。老舊社區情況更複雜。一些社區因為沒有業委會，公共區域的經營責任劃分模糊，收益歸屬和使用情況缺乏明確牽頭方，公共收益收支不夠明晰。

  社區業委會與物業的治理架構是否完善、治理能力高低，是影響社區公共收益資訊公開能否做到透明化、規範化的重要因素。“它直接影響了社區誰來管公共收益這件事。”

  其次，業委會缺位或履職能力不足，也是造成公共收益資訊欠透明的原因之一。

  記者瞭解發現，有的社區雖成立了業委會，但常因業主數量多、訴求多元陷入僵局：有的業主希望直接分紅，有的主張補充維修基金，還有的要求優先用於社區設施升級，分歧較大導致資金使用方案遲遲難以統一，進而影響公示進度，如何管理和運用這筆資金更無從談起。此外，業委會組成人員多為兼職，缺乏專業的財務、法律知識，面對公共收益監督管理工作，常力不從心。不願投入時間精力參與監督，也在一定程度上放任了公共收益欠透明問題的存在。

如何讓公共收益不再“隱身”？

  針對公共收益管理難題，各地積極探索破解之道，讓收益“曬在陽光下”，讓決策權回到業主手中。

  從政策層面看，2025年以來，各地陸續出臺公共收益管理辦法，進一步細化了公共收益歸屬、資金管理、收支公示、使用程式和審計監督等規定，補全實施細則，推動公共收益管理更加規範、透明。

  記者瞭解到，“專戶管理、透明核算”的治理模式已在多地社區先行落地，為破解公共收益“看不見、摸不著”的難題提供了有效思路。

  比如，天津某社區設立獨立的“安心帳戶”，實行專戶管理；依託線上平臺即時公開收支明細，業主可隨時查詢；公共收益使用事項須經業主參與決策，物業公司僅負責代管和服務。

   把決策權真正交回業主手裡，是規範公共收益使用的重要方面。根據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動，要由業主共同決定。

  無業委會的社區，物業公司應在改變公共區域用途或者利用公共區域獲利前，先行取得法定比例的業主同意，並按業主的要求使用公共收益，社區居委會（街道辦）對此實施指導、監督。同時，建議無業委會的社區要求物業公司定期公示公共收益詳細帳目，接受全體業主的監督。

  “監督社區公共收益是業委會的分內職責。”四川泰益律師事務所主任沈柯說，業委會應當從合同簽訂與合同履行兩方面著手，切實履行監督責任。他進一步指出，監督的關鍵在於合同履行，核查公共收益的帳面情況；跟蹤錢款的實際收支流水；若合同相對方發生違約，業委會應及時督促物業公司主張權利、採取措施，避免公共收益受損。

“需要提醒的是，公共收益不能直接用於填補個別業主欠繳的物業費。”嶽屾山特別說明，這筆錢更適合用在提升社區整體品質上，如翻新大堂、增加綠化、維修公用設施設備等。當社區品質提升，業主與物業公司的信任關係建立，大部分業主的繳費意願也會提高，從而形成良性迴圈。